Archiv der Kategorie: Architektur

BGH: Konkretisierung der allgemein anerkannten Regeln der Technik

BGH: Konkretisierung der allgemein anerkannten Regeln der Technik

von Atif Yildirim  STEINRÜCKE . SAUSEN – Rechtsanwälte & Fachanwälte für Arbeitsrecht  23.01.2014

Der BGH hat mit Urteil vom 21.11.2013 – Az. VII ZR 275/12- klargestellt, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht zwingend anhand eines veröffentlichten Regelwerks zu bewerten sind. In einem vor dem OLG Frankfurt verhandelten Fall hatte der Sachverständige in seinem Gutachten zu bewerten, ob die Ausbildung eines Gefälles des Epoxydharz-Belags der Hof- und Zugangsfläche einer errichteten Wohnungseigentumsanlage erforderlich ist. Der Sachverständige hatte in seinem Gutachten festgestellt, dass keine normgemäßen Angaben bzw. kein Regelwerk existiere, das ein Gefälle bei einem Belag mit Epoxydharz vorsehe.

Dem hat der BGH entgegnet, dass damit nicht beantwortet sei, ob es eine ungeschriebene anerkannte Regel der Technik gebe, die ein Gefälle erfordere. Im zu entscheidenden Fall wurde festgestellt, dass für andere Beläge DIN Vorschriften existieren, die ein Gefälle vorsehen, wie etwa die DIN 18318 Ziff. 3.3.4.. Damit war für den BGH jedoch nicht der -in der Praxis immer wieder vorkommende- Rückschluss geboten, dass für diesen konkreten Belag mangels Existenz einer entsprechenden DIN-Norm kein Gefälle erforderlich ist. Vielmehr müsse das Gericht feststellen, ob es einen nachvollziehbaren Grund gibt, warum das für diesen Belag gerade nicht gelten solle.

Kommentar RA Yildirim: Einmal mehr zeigt sich, dass die fehlende Existenz einer entsprechenden DIN-Norm oder eines anderen Regelwerks nicht zwingend dazu führt, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik beachtet wurden. Oft können eben auch ungeschriebene Erfahrungssätze von Handwerkern, Literaturmeinungen, Sachverständigenausschüsse oder gar durch den gerichtlich beauftragten Sachverständigen selber durchgeführte Erhebungen und Auswertungen eine entscheidende Rolle spielen

Nachhaltige Headquarter-Architektur in Europa

Nachhaltige Headquarter-Architektur in Europa

Chancen und Perspektiven „grüner“ Multi-Tenant-Nutzung

von Eva-Marion Beck   www.emb-konzept-und-text.de

Die neuen Unternehmenssitze von Thyssen Krupp, DER SPIEGEL, ICADE Reim Deutschland, Swarovski – sie alle demonstrieren auf eindrucksvolle Weise: Eine nachhaltige Headquarter-Architektur ist das stärkste Zeichen überhaupt, das ein Konzern für Fortschrittlichkeit, Innovationskraft, Erfolg und gesellschaftliche Verantwortung setzen kann. Und wo energieeffiziente Architektur nicht in Fassadenhaftigkeit erstarrt, sondern aktiv zur Kostenminimierung genutzt wird, ist ihre wirtschaftliche Logik augenfällig. Je schwerer die Betriebskosten durch steigende Energiepreise als „zweite Miete ins Gewicht fallen, desto öfter werden Passivhaustechnologien – bisher eher in Wohnimmobilien vorzufinden – auch in Büroimmobilien eingesetzt. Die Energie AG Oberösterreich im Power Tower in Linz oder die juwi Holding AG in Wörrstadt machen es mit ihren Headquarters bereits vor: Sie decken ihren Energiebedarf nahezu komplett aus alternativen Energiequellen wie Photovoltaik, Solar- und Geothermie. Einen Minimierung der Energiekosten auf 2 Euro / qm ist hier schon gelebte Vision einer günstigen und autarken Energieversorgung, die die Marktfähigkeit der Immobilie auf lange Zukunft sichert.

Nachhaltige Immobilieninvestments: Hürden und Wegbereiter

Fakt ist: Energieeffiziente Bürogebäude werden für Mieter immer attraktiver und Zertifizierungen für Investoren als Vermarktungsinstrument immer wichtiger. Denn ein DGNB- Zertifikat steht immer mehr für Sicherheit. Mit seinen hohen Anforderungen an Nutzerkomfort, Lage, Gebäudemanagement und Technikstandards sind die Eigenschaften einer Core-Immobilie hier quasi „in Stein gemeißelt“. Wenn sich bonitätsstarke Unternehmen in Zukunft noch mit langfristigen Mietverträgen an eine Büroimmobilie binden werden, dann an ein „Green Office“ – zumal sie hier die Gewähr haben, dank flexibler Flächen auf künftige Umstrukturierungen mit minimalem Aufwand an Kosten und Ressourcen reagieren zu können. Green Buildings – so zeigt der Blick auf den Markt – bieten unbestreitbar eine bessere Vermietbar- und Anschlussvermietbarkeit, potenziell höhere Mieten, größere Wertstabilität und Wertsteigerung, bessere Verkaufserlöse. Aber trotz all dieser Vorteile entwickelt sich der Markt für nachhaltige Immobilieninvestments in Europa nur zögerlich: Aktuelle Studien belegen, dass 65 % der Green Buildings an den großen Bürostandorten Frankfurt, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Berlin und Stuttgart von privaten Eigentümern gehalten und jedes zweite von diesen selbst genutzt wird – meist große Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Energie und Umwelt, für die Nachhaltigkeit ein wichtiger Imageträger ist. Der deutlich geringere Teil der Green Office Buildings befindet sich in der Hand von Immobilieninvestoren und wird an Drittparteien vermietet.

Trotzdem setzen die großen europäischen Immobilienfondsgesellschaften unbeirrbar und kontinuierlich auf nachhaltige Objekte. Und auch den größten Skeptikern dürfte inzwischen aufgegangen sein, dass sie dies nicht tun, um sich einen grünen Anstrich zu verpassen, sondern weil die hohen Qualitätsstandards eines zertifizierten Green Buildings auf lange Sicht die Basis für gute Renditen sind. In der Regel haben besagte „Pioniere“ des Green Building Investments eigene Instrumente zur Evaluierung „grüner“ Kennzahlen entwickelt und können ihren Investoren probate Daten an die Hand geben, die deren Energie- und Kosteneffizienz über den Lebenszyklus transparent machen. Was aber immernoch am Markt fehlt – und hier liegt der springende Punkt – sind einheitliche internationale Standards, die die Rentabilität grüner Immobilienportfolios quantitativ erfassbar und vergleichbar machen. Die Behebung dieses Mankos dürfte nur eine Frage der Zeit sein – zahlreiche Institutionen arbeiten bereits unter Hochdruck an entsprechenden Benchmarking- und Bewertungssystemen. Bis diese verfügbar und erprobt sind, wird das Investoreninteresse jedoch durch das Transparenzdefizit deutlich abgebremst. Hinzu kommt das „Agency Problem“, das europäische Investoren bisher oft schon vor dem ersten Schritt ins Abenteuer Nachhaltigkeit zurückschrecken ließ. Die Mehrkosten für Green Building-Standards können nämlich bei Gewerbeimmobilien nur dann auf die Kaltmiete umgelegt werden, wenn dies im Vertrag mit den Mietern vereinbart wurde. Fazit: Der Investor blieb bisher bei der „Aufforstung“ von Multi-Tenant-Objekten zu Green Buildings in der Regel auf seinen Kosten sitzen, den Nutzen hatten hauptsächlich die Mieter.

Vom Green Leasing zum aktiven Mietermanagement

Auch hier sind jedoch Entwicklungen im Gange, die auf dem Markt bereits eine Leuchtspur zu hinterlassen beginnen: Die in den USA, Kanada und Großbritannien schon gebräuchlichen „Green Leases“ finden zunehmend auch in den europäischen Kernländern Verbreitung. Seit Frühjahr 2012 ist etwa „Der grüne Mietvertrag für Deutschland“ auf dem Markt. Seine in herkömmliche Mietverträge einfügbaren Textbausteine geben Eigentümern ein Instrument an die Hand, Mieter umfangreicher an „grünen“ Investitionskosten zu beteiligen, sie aber auch an gemeinsam erwirtschafteten Einsparungen zu beteiligen. „Green Leases“ schwören alle Parteien auf gemeinsame Nachhaltigkeitsziele ein. Das Beispiel der Multi-Tenant-Büroimmobilie Emporio in Hamburg zeigt, dass es funktionert, Hier trägt die wechselseitige Verpflichtung von Nutzern, Betreiber und Eigentümer schon zu einer Einsparung von xx % der Energiekosten im Betrieb bei.
Ein nachhaltiges Immobilieninvestment bringt einen ganz neuen Parameter in den Prozess der Gewinnmaximierung: die Kooperation zwischen Eigentümer und Mietern. Für seinen Erfolg ist das Gebäude- und Energiemanagement nämlich ein Schlüsselfaktor. Hier formiert sich eine neue Wertschöpfungskette. Der Asset Manager muss in der Lage sein, dem Property Manager die relevanten Nachhaltigkeitsstrategien und Zahlen für eine aktive Wertsteigerung der Büroimmobilie an die Hand zu geben. Der Property Manager wiederum wird in Zukunft für die Steuerung der Facility Dienstleister im Sinne eines aktiven Energiemanagements verantwortlich sein – sein Aufgabengebiet wird also künftig weit über die rein kaufmännische Objektverwaltung hinausgehen. Und die Mieter sind letztlich für die Umsetzung der Energiesparziele bei der täglichen Nutzung der Flächen verantwortlich. Sie für das Thema Nachhaltigkeit zu sensibilisieren, ist das Gebot der Stunde. In den Eingangsbereichen der Multi-Tenant-Immobilie Kingsbrohuset in Stockholm weisen z. B. Monitore auf den aktuellen Energieverbrauch des Gebäudes hin. Über zentral angebrachte Schalter können die Nutzer Stromquellen für Ladestationen bequem deaktivieren, so dass abends oder am Wochenende nicht unnötig Strom verbraucht wird.

Die grüne Multi-Tenant-Büroimmobilie im Aufwind

Eine offene Kommunikation sowie Transparenz und Kontinuität bei Kosten und Nutzen sind die Voraussetzung, um Nachhaltigkeit im Laufe der Zeit systematisch als Renditekatalysator nutzen zu können. Der Weg ist beschritten. Und mit einer immer besseren Evaluation, Kooperation und Win-Win-Situation für alle Beteiligten wird meiner Überzeugung nach die „grüne“ Multi-Tenant-Gewerbeimmobilie ihre Eignung High-Performer zeigen. Schon jetzt ist in der europäischen Immobilienwirtschaft ein Umdenken zu beobachten, das mit der eine Abkehr vom bisherigen Investorenideal – der Gewerbeimmobilie mit einem einzigen, bonitätsstarken Mieter und einem Mietvertrag über 20 oder gar 30 Jahre – einhergeht. Ganz einfach weil solche „Traummieter“ immer seltener zu finden sind. Allianz, Union Investment, Henderson und IVG setzen angesichts eines immmer unsteteren Nutzerverhaltens und des volatilen Büroimmobilienmarkt verstärkt auf Risikostreuung durch die Entwicklung von nachhaltigen Multi-Tenant-Gewerbeimmobilien. Aktiv grün bewirtschaftete Gewerbeimmobilien mit mehreren Mietparteien sind die Antwort auf die Arbeitswelten des 21. Jahrhunderts. Genau wie ihre Nutzer sind sie flexibel, leistungsstark und zukunftsorientiert – und hier liegt ihr großes Potenzial. Der Mehraufwand an Betriebs-, Verwaltungs- und Organisationskosten steht in keinem Verhältnis zu den Renditeperspektiven eines solchen „lebenden“ Multi-Tenant-Objekts – und auch nicht zu den Leerstandskosten, die heutzutage ständig wie ein Damoklesschwert über einer Single-Tenant-Büroimmobilie hängen. Gut möglich, dass die neuen „grünen Mieter“ das größte As im Ärmel der Investoren sind. Das Geen Office hat eine wenig quantifizierbare, aber nicht zu unterschätzende Eigenschaft: Es wirkt motivierend, Identität stiftend und schafft eine starke Mieterbindung. Erfahrungsgemäß ist der Umzug in ein neues grünes Headquarter mit einer Aufbruchsstimmung verbunden, die von der Chefetage bis zum Pförtner schwappt. Es gibt Studien, die im grünen Büro sogar einen immer wichtigeren Wettbewerbsvorteil für Unternehmen im Kampf um gute, zufriedene und produktive Mitarbeiter zu erkennen meinen. Ohne diese These bewerten zu wollen: Büroflächen wie die von Thyssen Krupp, die Abengoa Headquarters in Südspanien, Swarovski bei Zürich, Adidas Laces in Herzogenaurach, DER SPIEGEL oder Unilever in Hamburg bieten eine Aufenthaltsqualität, von der Angestellte noch vor 10 Jahren nur träumen konnten: Büroplätze mit Blick ins Grüne, modernes Design, viel Tageslicht und Transparenz, gute Raumluft, Kommunikations- und Ruheinseln, Duschen für Mitarbeiter, die mit dem Fahrrad kommen oder in der Pause Sport treiben möchten. „This is the first time I see so many Germans smile“, brachte es Vorstandssitzende Paul Polman bei der Eröffnung des neuen Unilever Headquarters in Hamburg auf den Punkt. Dieses Lächeln zufriedener Green Office-Nutzer wird sich auf kurz oder lang auch auf den Gesichtern derjenigen institutionellen Investoren spiegeln, die Green Leasing und aktives Mietermanagement als die Herausforderung und Chance des europäischen Immobilienmarkts erkennen. Unbestreitbar ist ein langer Atem beim Megaprojekt „Green Building Investments“ sprichwörtlich die halbe Miete. Wer davon abgeht, hier die Ernte in möglichst kurzem Zeitraum einfahren zu wollen und sich langfristigen Zukunftsperspektiven öffnet, betritt fruchtbaren Grund.

Hilfe: Ich muss meine Gehaltsvorstellungen angeben…

 

Hilfe: Ich muss meine Gehaltsvorstellungen angeben…

 

Ein Großteil der Bewerber hat einer Umfrage zufolge unrealistische Gehaltsvorstellungen. Dies ergab eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft. Danach erwartet die Hälfte der Befragten im neuen Job ein Einkommen, das das geschätzte Marktniveau um mehr als 20% übersteigt. Jedem sechsten Bewerber schwebt sogar das Doppelte dessen vor, was von Unternehmen tatsächlich als realistisch angesehen wird.

Orientieren auch Sie sich eher daran, Ihr letztes Gehalt zu steigern, als sich am üblichen Marktniveau zu orientieren? Kennen Sie Ihren Marktwert?

Wenn Sie in einer Stellenanzeige zur Angabe einer Gehaltsvorstellung aufgefordert werden, stellt sich immer wieder die Frage: machen oder nicht? Das Dilemma: Fällt die Angabe der Gehaltsvorstellung zu hoch aus, wird der Bewerber als zu teuer abgestempelt und aus dem Auswahlverfahren herausgenommen. Bei zu niedrigem Gehalt ist er ebenfalls raus oder verkauft sich unter Wert.

Hier gibt es keine Faustregel mit Erfolgsgarantie. Wenn die Angabe der Gehaltsvorstellung gefordert wurde, ist es aber sinnvoll, konkret dazu Stellung zu nehmen. Ansonsten wird fälschlicherweise der Eindruck vermittelt, dass die Stellenausschreibung nicht vollständig oder sorgfältig gelesen wurde.

Da Sie in der Regel in dieser Phase noch sehr wenig über die tatsächlichen Anforderungen der ausgeschriebenen Stelle wissen, ist die Angabe einer Gehaltsspanne sinnvoll – aber bitte in einem sinnvollen Rahmen, d.h. nicht 100% Spanne sondern max. 30%.

Welche Spanne in Euro angemessen ist, können Sie im meist im Internet finden. Hier gibt es jede Menge Websites, die darüber Auskunft geben. Professionellen Ansprüchen an zuverlässige Gehaltsmarktdaten genügen diese freien Quellen regelmäßig nicht, für den Zweck einer Wunsch-Gehaltsspanne sollte es aber genügen.

Bei Angabe einer solchen Von-Bis-Spanne kann es natürlich sein, dass sich der potentielle Arbeitgeber für den unteren Wert entscheidet. In diesem Fall sollten Sie für das persönliche Gespräch gute Argumente für einen höheren Wert vorbereiten. Denn wer mehr Geld fordert, muss auch mehr zu bieten haben.

Was denken Sie?

Autor: Helge Benz
Quelle: L&P Karriereblog http://www.liebich-partner.de/karriereblog/category/vergutun…

Ist der Fachkräftemangel ein Märchen?

Olaf Ketelsen schrieb am 5.11.2013 im Xing-Netzwerk folgenden interessanten Beitrag:

Ist der Fachkräftemangel ein Märchen?

Ja und Nein.
1) Manche Unternehmen möchten 2-3 Berufsbilder in einer Tätigkeit erschlagen und dennoch einen Fachspezialisten bekommen. Mehrere Qualifikationen zu erlernen oder zu studieren kostet Zeit–genommen werden aber vorzugsweise Berufsanfänger (mit den ersten 3 Jahren Berufserfahrung), da diese noch „formbar“ und gehaltlich günstiger sind. Die Wunschvorstellung der Fachabteilung weicht oft sehr stark von dem ab, was der Markt oder die Realität bietet. Sie weicht auch davon ab, was an den Hochschulen und Schulen gelehrt wird. Also bereits ein Paradoxon.2) Und wenn es fachlich nicht ganz passt oder vielleicht nur ein paar Sprachkenntnisse aufgefrischt werden müssen? Wer ist nicht bereit, sich entsprechend schulen zu lassen, um nach einer Zeit dann den Anforderungskatalog voll zu erfüllen?
Ausreichende Qualifizierungsmöglichkeiten gibt es nur selten. Diese werden von der Personalentwicklung oft nicht erkannt oder im Vorfeld nicht erarbeitet bzw wollen nicht von den Unternehmen getragen werden.3) Die noch immer vorherrschende Angst und Zurückhaltung bei der Einstellung von Spezialisten aus dem Ausland. So mancher ist meist sogar besser qualifiziert als ein vergleichbarer Deutscher– Sprachkenntnisse und interkulturelle Fähigkeiten inklusive! Bei genügender Offenheit käme man auch mit der vielleicht etwas „anderen“ (fremden?) Mentalität gut zurecht.Um das zu erkennen, braucht es aber bereits bei der Auswahl erfahrene Recruiter/Headhunter und Personalberater, die die Fachabteilungen und HR’s in den Unternehmen beraten und unterstützen.
Sollte sich doch mal zufällig ein absoluter Spezialist und Tausendsasser mit exzellenten „Soft Skills“ direkt bewerben (eher unwahrscheinlich, da man diese Leute abwerben muss), dann erreichen das angedachte Budget und sonstige Leistungen des Unternehmens meist Ihre Grenzen bzw. die Lohn-und Gehaltsvorstellungen passen nicht in den Rahmen der Abteilung.

Mir scheint es auch manchmal wie die Jagt auf den „Traumpartner“. Eine schöne Vorstellung, die es aber eben nur im Traum gibt. Wie in jeder Ehe sollte man Kompromisse eingehen können- auch als Unternehmen. Zudem sollte ein Unternehmen nur suchen, wenn es auch wirklich ernsthaft an einer Einstellung und zügigen Besetzung der offenen Position interessiert ist sowie sich dafür die Zeit „freimachen“ kann. Zu lange Bewerbungsprozesse oder Unschlüssigkeit bei der zu besetzenden Position bewirkt eher das Gegenteil– wie bei der Partnersuche auch 🙂

Der Mittelstand sieht dem Fachkräftemangel wohl noch eher gelassen entgegen– da trägt man in den Personalabteilungen die Nase oft noch sehr hoch –man hat es wohl noch nicht so dringend. Grosse, börsennotierte Unternehmen haben den Mangel zwar erkannt, ersticken aber in langwierigen Bewerbungsprozessen. Auch nicht gut.

Also Fachkräftemangel JA, wenn die Anforderungen exorbitant steigen und sich gleichermassen die Entlohnung und Zukunftsaussichten für pot. Bewerber verschlechtern.
Fachkräftemangel NEIN, wenn das Unternehmen seine Anforderungen anders formuliert und auch das Potential im Kandidaten sieht, fördert, Mitarbeiter schult, schnell agiert und zudem für ein gesundes Arbeitsumfeld sorgt.

P.S.: die „Generation Y“ ist meist auch schon vor einem Bewerbungsgespräch über das Unternehmen genauestens informiert. Das Networking macht es möglich….

Viele Grüsse
O.Ketelsen

 

Bundesregierung verabschiedet neue Energieeinsparverordnung

Bundesregierung verabschiedet neue Energieeinsparverordnung

 

Minister Ramsauer auf der Pressekonferenz zur EnEV (Quelle: BMVBS)

Die Bundesregierung hat heute die Novelle zur Energieeinsparverordnung (EnEV) mit den vom Bundesrat vorgesehenen Änderungen beschlossen. Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Die Novelle leistet hierzu einen bedeutsamen Beitrag.

Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Dr. Peter Ramsauer:

„Die für das Gelingen der Energiewende wichtige Novellierung der EnEV ist damit erfolgreich abgeschlossen. Dies ist eine Novelle mit Augenmaß im Rahmen der wirtschaftlichen Vertretbarkeit. Eigentümern, Wirtschaft und Mietern werden keine untragbaren neuen Lasten aufgebürdet.“

Kernelement der Novelle ist eine Anhebung der Effizienzanforderungen für Neubauten um einmalig 25 Prozent ab 1. Januar 2016. Bestandsgebäude sind von diesen Verschärfungen ausgenommen. Zudem wird die Bedeutung des Energieausweises als Informationsinstrument für die Verbraucherinnen und Verbraucher gestärkt.

Bundesminister für Wirtschaft und Technologie, Dr. Philipp Rösler:

„Mit dem heutigen Beschluss setzt die Bundesregierung anspruchsvolle und zugleich wirtschaftlich vertretbare Standards für Neubauten. Ganz bewusst machen wir keine neuen Vorgaben für Bestandsbauten.“

Mit der Novellierung der EnEV werden ein Beschluss der Bundesregierung zur Energiewende im Gebäudebereich sowie die europäische Gebäuderichtlinie vollständig umgesetzt. Der Bundesrat hatte am 11. Oktober 2013 der Vorlage der Bundesregierung weitgehend zugestimmt. Auf Wunsch des Bundesrates werden zusätzlich Effizienzklassen für Gebäude in Energieausweisen und Immobilienanzeigen eingeführt, um die Transparenz auf dem Immobilienmarkt weiter zu verbessern. Zudem sollen auf Verlangen des Bundesrates ab dem Jahr 2015 so genannte Konstanttemperatur-Heizkessel (Standard-Heizkessel, die ihre Temperatur nicht, wie modernere, der gefragten Heizleistung entsprechend anpassen) nach 30 Betriebsjahren stillgelegt werden. Ausgenommen sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.

Die Betroffenen, insbesondere in der Bauwirtschaft, erhalten ausreichend Zeit, um sich auf die neuen Vorgaben der EnEV einzustellen. Sie treten im Wesentlichen erst sechs Monate nach der Verkündung in Kraft, das heißt, voraussichtlich im Frühsommer 2014.

Anlagen

  • Wesentliche Inhalte der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) gemäß Kabinettsbeschluss vom 16. Oktober 2013 (PDF, 99 KB) (nicht barrierefrei)

 

© 2013 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

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Erscheinungsdatum

16.10.2013

Laufende Nr.

223/2013